Khi đại dịch lắng xuống, nhiều công ty đã chuẩn bị chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam, chính vì vậy, nhu cầu bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam sẽ có nhiều triển vọng.
Theo Báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp mới đây của Công ty cổ phần Chứng khoán SSI (SSI), trong ngắn hạn, những khó khăn hiện hữu trong đền bù và giải phóng mặt bằng gây nên sự thiếu hụt nguồn cung tổng quỹ đất có thể cho thuê của các Khu công nghiệp, dù vậy, SSI vẫn kỳ vọng ngành bất động sản khu công nghiệp sẽ tích cực trong dài hạn.
Khó khăn trong ngắn hạn
Do dịch COVID-19 bùng phát, các chuyến bay quốc tế đến và đi khỏi Việt Nam đã bị hạn chế đối với hầu hết các hoạt động kinh doanh và đi lại trong thời gian qua. Điều này đã gây ra áp lực đáng kể ảnh hưởng đến việc xúc tiến đầu tư và tiến độ cho thuê các khu công nghiệp. Hầu hết các giao dịch thành công được ghi nhận trong năm nay đều đến từ những khách hàng đã hoàn tất thương thảo từ năm ngoái và trước khi dịch bệnh bùng phát.
Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, 6 tháng đầu năm 2020, Việt Nam có 336 khu công nghiệp trên tổng diện tích là 97,8 nghìn ha; trong đó, 261 khu công nghiệp hiện đang hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các khu công nghiệp đang hoạt động là 76% vào cuối 6 tháng đầu năm 2020.
Theo nghiên cứu của Công ty Jones Lang Lasalle Việt Nam (JLL Việt Nam), tại miền Bắc, các khu công nghiệp tập trung ở các tỉnh như: Bắc Ninh, Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, Hưng Yên và Vĩnh Phúc, với tổng diện tích là 13.500ha. Trong 6 tháng đầu năm 2020, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp đang hoạt động ở miền Bắc là 75%, và giá cho thuê bình quân là từ 85-90 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 6,5% so với cùng kỳ năm ngoái.
BĐS Khu công nghiệp ảnh hưởng bởi dịch bệnh
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung đất khu công nghiệp cho thuê mới vẫn đang gặp vướng mắc về thủ tục đền bù và giải phóng mặt bằng. Các khu công nghiệp ở miền Nam tập trung tại Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh như Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước và Long An, với tổng diện tích là 42.836ha. Đặc biệt, 6 tháng đầu năm 2020, tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các khu công nghiệp đang hoạt động đạt 83%. Ngoài ra, giá cho thuê đất đạt khoảng 105-115 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 9,7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Cũng trong 6 tháng đầu năm 2020, cổ phiếu của các khu công nghiệp đã niêm yết đạt tổng doanh thu là 21,4 nghìn tỷ đồng, giảm 14% so với cùng kỳ năm ngoái và lợi nhuận ròng đạt 3,6 nghìn tỷ đồng, giảm 18% so với cùng kỳ. Đặc biệt, các doanh nghiệp trụ cột trong nhóm bất động sản khu công nghiệp có kết quả kinh doanh giảm mạnh như Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp – CTCP (mã chứng khoán: BCM). Doanh thu của BCM trong 6 tháng đầu năm giảm 24% so với cùng kỳ đạt 2,5 nghìn tỷ đồng, do thiếu những hợp đồng thuê mới. Trong đó, doanh thu từ bất động sản khu dân cư và khu công nghiệp giảm 49% so với cùng kỳ. Lãi tiền gửi và cổ tức từ các công ty liên kết giảm cũng kéo theo lợi nhuận ròng giảm 52% YoY.
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (mã chứng khoán: KBC). Doanh thu 6 tháng đầu năm 2020 của công ty giảm 54% so với cùng kỳ đạt 727,6 tỷ đồng do tiến độ bàn giao chậm ở cả khu công nghiệp và đất dân cư. Do đó, lợi nhuận ròng cũng giảm 55% so với cùng kỳ, đạt 55 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2020.
Ngoài ra còn có Công ty cổ phần Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (mã chứng khoán: ITA) trong 6 tháng đầu năm 2020, doanh thu chỉ đạt 256 tỷ đồng, giảm 30,4% so với cùng kỳ năm 2019, chủ yếu do doanh thu cho thuê đất giảm 47% so với cùng kỳ. Do đó, lợi nhuận ròng đạt 74,8 tỷ đồng, cũng giảm 47% so với cùng kỳ trong giai đoạn này.
Triển vọng bất động sản khu công nghiệp trong dài hạn
Theo SSI, dịch COVID-19 đã gây ra sự gián đoạn nghiêm trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu và các doanh nghiệp bắt đầu khẩn trương đa dạng hóa hoạt động sản xuất. Quá trình này đã bắt đầu diễn ra và đẩy mạnh trong những năm gần đây; trong đó, Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng này.
Trong năm 2020, khi đại dịch lắng xuống sẽ có nhu cầu lớn về khu công nghiệp đối với các công ty đã chuẩn bị chuyển cơ sở sản xuất sang Việt Nam. Do đó, năm 2021, SSI kỳ vọng nhu cầu về đất khu công nghiệp sẽ tiếp tục có nhiều triển vọng.
Xu hướng chuyển dịch đáng kể cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra rất có thể sẽ được thúc đẩy mạnh hơn sau COVID-19. Minh chứng là một số tập đoàn lớn đã lên kế hoạch chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn…
Bên cạnh đó, chính sách khuyến khích đầu từ FDI cho các dự án của Chính phủ Nhật Bản và Việt Nam cũng có thể tạo cơ hội cho một số doanh nghiệp Nhật Bản mở rộng sản xuất sang Việt Nam như Shin-Etsu Chemical, HoYa Coporation, Matsuoka, Meiko Electronics, Yokowo, và Nikkiso… Hầu hết các công ty này đã có cơ sở sản xuất tại miền Bắc.
Bất động sản công nghiệp khởi sắc và tăng trưởng mạnh mẽ
Với các chính sách và quy hoạch các khu công nghiệp mới của Chính phủ cho giai đoạn 2021 – 2015 tạo ra đòn bẩy lớn giúp tăng diện tích các khu công nghiệp trong tương lai. Đặc biệt là đối với các khu công nghiệp lớn có tổng diện tích đất từ 1.000 ha trở lên, có thể đáp ứng nhu cầu về đất của các tập đoàn FDI lớn. Ngoài ra, việc cải thiện cơ sở hạ tầng như đường cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu, cao tốc Dầu Dây Phan Thiết, cao tốc Bắc Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink giúp kết nối thuận tiện hơn cho các khu công nghiệp.
Giá đất khu công nghiệp tại Việt Nam thấp hơn khoảng 30%-40% so với Indonesia và Thái Lan, đây có thể là một lợi thế thu hút FDI. Do đó, giá đất khu công nghiệp năm 2021 ước tính tiếp tục tăng 7-8% ở miền Nam và 5-6% ở miền Bắc cũng như khu vực miền Trung có các tỉnh thành đang phát triển mạnh mẽ về công nghiệp như Đà Nẵng, Khánh Hòa,…
Dịch Covid-19 đã làm cho các chuyến bay quốc tế đi và đến Việt Nam bị hạn chế rất thấp, dẫn tới tình trạng tạm dừng tham quan thực địa và đàm phán. Tuy nhiên, đầu tháng 9, chính sách miễn trừ yêu cầu về kiểm dịch đối với các chuyên gia nước ngoài và nhà đầu tư đã giải tỏa phần nào tỉnh trạng trên. Hoạt động cho thuê khu công nghiệp của các chủ đầu tư do đó cũng được đẩy mạnh hơn.
Vấn đề dịch bệnh vẫn sẽ là một yếu tố kéo dài quyết định đàm phán và đầu tư đến ít nhất là 6 tháng cuối năm 2020. Nhất là khi đợt dịch Covi-19 lần thứ 2 bùng nổ. Tuy nhiên, khả năng kiểm soát dịch bệnh tại Việt Nam rất được đánh giá cao, tạo nên một sự an tâm và tin tưởng lớn từ các nhà đầu tư. Cũng chính vì thế có thể kỳ vọng rằng, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam chắc chắn sẽ có đà tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian tới. Nhất là khi đang chuẩn bị đón làn sóng dịch chuyển công nghiệp lớn chưa từng có trên toàn cầu.
Tỷ lệ lấp đầy bất động sản khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ tăng mạnh, đặc biệt là trong năm 2021. Những khu công nghiệp hiện hữu đang có sự phát triển ổn định cũng sẽ nhận được lợi lớn, tạo đà mở rộng và thu hút sự đầu tư mạnh mẽ. Đặc biệt là các khu công nghiệp ở khu vực miền Trung, đang bước vào qúa trình tăng trưởng như ở Đà Nẵng, Khánh Hòa.
Minh chứng rõ nét nhất chính là khu công nghiệp Suối Dầu (thuộc xã Suối Tân – Cam Lâm – Khánh Hòa) đang có tốc độ tăng trưởng mạnh, quy mô được chú trọng mở rộng. Đầu tư bất động sản khu công nghiệp ở Khánh Hòa đang là xu thế được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là phân khúc bất động sản liền kề khu công nghiệp.
Khi bất động sản khu công nghiệp trở thành xu hướng mới, giá trị của những bất động sản liền kề như đất nền tại Suối Tân cũng có sự gia tăng đáng kể. Đây được đánh giá là điểm đầu tư sáng và thu hút nhất tại thị trường bất động sản công nghiệp khu vực miền Trung.
Xem thêm: Suối Tân Diamond Town – Siêu phẩm trong xu hướng bất động sản công nghiệp
SSI cũng ước tính, mặt bằng giá đất khu công nghiệp sẽ có giá thuê tăng 10% so với cùng kỳ ở miền Nam, tăng 7-9% so với cùng kỳ ở miền Trung và miền Bắc trong 6 tháng cuối năm 2020.
Nguồn: Tổng hợp